Sie planen, ein Haus zu kaufen. Allerdings ist dieses vermietet. Worauf muss man achten?

Beim Kauf einer Liegenschaft gibt es viele Punkte zu beachten. Das Wichtigste ist natürlich, dass Sie sich das Objekt genau ansehen und sich unter Umständen zusammen mit einem Experten ein Bild davon machen. Auch beim Prüfen der Kaufverträge empfiehlt es sich in den meisten Fällen, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Denn der Notar, welcher den Kaufvertrag aufsetzt, ist eine neutrale Person und kann nicht Ihre Interessen bei der Vertragsverhandlung vertreten. Es lohnt sich also, den Kaufvertragsentwurf von einem Juristen oder Anwalt prüfen und sich auf mögliche Stolperfallen aufmerksam machen zu lassen. Beim Kauf einer vermieteten Liegenschaft stellt sich die Frage, ob diese selbst bewohnt oder als Renditeobjekt erworben werden soll. Möchten man selber in das Haus oder die Wohnung einziehen, stellen sich andere Herausforderungen, als wenn man eine viermietete Liegenschaft erwirbt, die man auch weiterhin zu vermieten gedenkt.

Kauf einer Renditeliegenschaft
Kaufen Sie eine Liegenschaft, um sie auch weiterhin zu vermieten, benötigen einige Punkte Ihre besondere Aufmerksamkeit. Sind die Wohnungen oder Geschäftsräume bereits vermietet, so gehen diese Mietverhältnisse automatisch an Sie als Käufer über. Sie müssen dafür nichts weiter tun und treten automatisch als neuer Vermieter in die Mietverträge ein. Neue Verträge zu machen, ist weder nötig, noch ohne Weiteres möglich. Denn die Mietverträge gelten mit all ihren Regelungen, die der Vorbesitzer mit den Mietern getroffen hat, auch für Sie weiter. Deshalb ist es von grosser Bedeutung, dass Sie die geltenden Mietverträge vor dem Kauf prüfen. Bedenken Sie, dass insbesondere auch die darin vereinbarten Mietzinse weiterhin Geltung haben und Mietzinserhöhungen nur unter strengen Voraussetzungen möglich sind. Auch kann es ratsam sein, im Kaufvertrag zu vereinbaren, dass ab Abschluss des Kaufvertrags bis zum Übergang von Nutzen und Gefahr neue Mietverträge nur mit Ihrer Zustimmung abgeschlossen werden dürfen. Ebenfalls regeln sollte der Kaufvertrag die Aushändigung sämtlicher für die Mietverhältnisse relevanten Unterlagen wie Mietverträge, Nebenkostenabrechnung mit den entsprechenden Belegen, den Mietern angezeigte einseitige Vertragsänderungen usw. Zudem muss daran gedacht werden, dass auch die Bank, bei welcher das Mietzinsdepot liegt, vom Eigentümerwechsel Kenntnis erhält und Sie als neuer berechtigter Vermieter aufgeführt werden.

Kauf zum Eigengebrauch
Kaufen Sie die Liegenschaft, um sie, oder Teile davon, selbst zu bewohnen oder als Geschäftsraum zu nutzen, stellt sich die Frage, wer die bestehenden Mietverhältnisse kündigt und wie. Es ist zu beachten, dass Mietverhältnisse nicht in jedem Fall schnell beendet werden können und unter Umständen Monate vergehen, bis das Objekt selbst bezogen werden kann. Die Kündigung kann grundsätzlich sowohl schon vor dem Verkauf durch den Verkäufer ausgesprochen werden, als auch vom Käufer, nachdem er die Liegenschaft erworben hat. Grundsätzlich haben sich die beiden an die Kündigungsfristen und -termine zu halten. Der Käufer hat jedoch ein ausserordentliches Kündigungsrecht (unabhängig der vertraglichen Regelung mit drei Monaten Frist auf die ortsüblichen Kündigungstermine), wenn er dringenden Eigenbedarf nachweisen kann. Die Hürden für eine solche Kündigung sind allerdings hoch, weshalb es sich empfiehlt, für ein solches Vorgehen die Beratung eines Anwalts oder Juristen in Anspruch zu nehmen.
Jede Kündigung kann grundsätzlich vom Mieter angefochten werden und nur eine beweisbare Begründung der Kündigung, welche nicht missbräuchlich sein darf, wird vor Gericht geschützt. Allerdings schliesst auch eine gültige, nicht missbräuchliche Kündigung nicht aus, dass der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangt.
Diese wird dann gewährt, wenn der Mieter nachweisen kann, dass die Kündigung für ihn und seine Familie eine besondere Härte bedeutet. Kann der Mieter eine solche Härte und ausreichend Suchbemühungen für eine neue Wohnung beweisen, so werden die Mieterinteressen an einer Erstreckung und die Vermieterinteressen an einem baldigen Ende des Mietverhältnisses gegeneinander abgewogen und möglicherweise eine Erstreckung gewährt. Eine solche kann bei Wohnräumen maximal vier und bei Geschäftsräumen maximal sechs Jahre betragen. Es ist deshalb ratsam, die Kündigung sorgfältig und individuell zu planen und im Zweifelsfall Beratung durch eine Fachperson in Anspruch zu nehmen.

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Caranci Immobilien
Roberto Caranci | M +41 79 705 3949
roberto.caranci@caranci-immobilien.ch

Der Kauf einer vermieteten Liegenschaft

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